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201904/29

规划利好与投资炒作共存环京楼市出现自行承担

  可以根据

  环京楼市一直以来备受关注,近些年随着北京房价的快速上涨,以及购房资质门槛的提高,环京受到了更多关注,beplay官方app楼市的发展驶入了快车道。2017年初,环京楼市达到高点,不少燕郊楼盘单价突破3万元,在炒房客眼中,随着京津冀一体化进程的推动,环京房价仍有很大上涨空间。然而到了2017年6月份,一切戛然而止,廊坊限购政策再次升级,本地户籍只能拥有2套住房,外地户籍要有3年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。受到政策严控的环京楼市成交量直线下降,价格下降、中介人员大量流失是环京楼市过去一段时间里的真实写照,众多当地中小开发商面临较大资金压力。而就在环京楼市一片沉寂,限购政策也未放松的前提下,2019年的春天环京楼市又迎来了新一轮的躁动。

  环京楼市成交量低位回升,市场转暖,价格出现上涨,这种变化受到金三银四传统销售旺季、环京规划利好释放的影响,但在以北京购房者为主导的市场中,“三年社保或纳税”的限购条件才是楼市回暖最大的阻力。

  环京地区在北京严格执行限购限贷政策之后,承接了北京外溢的投资需求,加之环京概念的炒作,短时间内助推房价、销量上涨,受到调控政策精准打击后,投资客离场,销量断崖式下跌,从而引起房价连环下跌。在2017年3月之后,环京重点地区先后出台限购限贷政策,对楼市形成了有效降温。截止目前,除涿州和涞水外,环京重点地区限购政策都比较严格,基本都是本地限购2套,外地限购1套并交3年社保。预期未来为保持市场稳定,环京地区全面放松限购限贷可能性不大,而是倾向于政策的适度微调,例如北京的公积金政策边际放松,购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。

  环京楼市回暖的消息最先开始于燕郊,隶属于廊坊三河市,距离北京市中心仅30多公里的距离,让燕郊成为环京楼市的风向标。2019年3月,监测燕郊二手房挂牌均价18552元/㎡,创下近一年来的高点,从涨价房源量与降价房源量的占比来看,2018年11月到2019年2月,燕郊涨价房源量占比不断提升,3月份涨价房源量占比有所下降,但仍占比56%,超过降价房源量占比。具体到各个小区,监测2018年12月与2019年3月燕郊重点小区挂牌均价变动情况,十个代表小区价格上涨幅度在10%到30%之间不等。二手房挂牌价较能反映卖方心理预期,在北京市政府搬迁至通州,地铁平谷线规划在燕郊设站之后,燕郊作为“通二环”的价值逐渐显现,无疑给了二手房卖家更多的信心,也让购房者对于燕郊楼市更多关注。

  从新房市场表现看,2017年至今,燕郊新建商品住宅网签价格虽偶有波动但整体保持稳定,楼市成交在2017年5月严厉调控来临前有一波集中网签,单月成交量高达1654套,此后新房市场成交几乎冰封,这与限购政策抑制了购房需求、开发商推盘热情不高有关,此外,燕郊是开发商最早入市的地区之一,开发较为无序,目前土地开发强度接近饱和,新房供给受限,2017年全年新增商品住宅1344套,2018年全年新增商品住宅662套,2019年一季度新增商品住宅108套,这在环京县市里都处于较低水平。2019年3月燕郊成交商品住宅340套,创下2017年10月份以来的新高,一季度累计成交商品住宅504套,相比2018年一季度30套的成交量,大幅增长16.8倍,但这是否意味着楼市的回暖还未可知。在2017年金九银十之际,燕郊的楼市也曾出现过一波小高潮,但在之后市场又重新归于平淡。燕郊楼市目前的购房者主要来自北京,本地的购房者较少,在需求方面,调控政策的放松与否,才是燕郊楼市真正的东风,在“房住不炒”的政策大背景下,房价难以出现上一轮暴涨的可能,投资客想快速获利也不可能,大多持观望态度。

  和燕郊同为北三县的香河以及受新机场辐射带动的固安,新房市场表现与燕郊大致相似,在北京购房客户为主导的情况下,限购政策的实施,对楼市成交都造成了重大影响,在2017上半年香河月均成交商品住宅2437套,到2017年下半年月均成交骤降至314套,此后持续低迷,18年上半年香河月均成交商品住宅仅116套,18年下半年市场有企稳迹象,月均成交回升至306套,今年一季度市场有所回温,月均成交量上涨至570套。

  固安在严格限购政策未执行前的2017上半年月均成交商品住宅1592套,到2017下半年月均成交量骤降至259套,2018年上半年月均成交量小幅回升至282套,2018下半年市场企稳月均成交量达到476套,2019年一季度市场升温月均成交量上涨至609套。

  作为廊坊市区的广阳与安次,虽然在限购实施后成交量也有大幅滑落,但是整体下滑幅度却没有那么大,主要原因还在于廊坊市区本地的购房者对楼市形成了一定的支撑。2017上半年廊坊市区商品住宅月均成交2073套,2017年下半年月均647套,18年全年市场较为稳定月均成交645套。19年一季度月均成交663套,整体未有明显涨幅,但从3月单月来看,成交套数919套,同比18年3月上涨106.1%,上涨较为明显。

  北京第二产业外迁加之第三产业逐渐走上“高精尖”,促使北京核心功能更加聚集,高收入人群对于北京的房价形成支撑,自行承担未来核心区仍存上涨动力。作为北京外溢购房客户的第一选择,环京地区吸引人口主要在于通勤价值和配套价值,随着北京购房资金门槛的提高,价格上的优势为环京楼市提供了发展空间。

  从2019年3月二手房挂牌价看,燕郊价格最高,其次为大厂,价格梯度上大致遵循与北京距离远近的因素;从2019年一季度累计的二手房挂牌价格涨幅来看,大厂、燕郊、香河涨价幅度位列前三,地理位置上的优势及北京市政府的搬迁,对北三县的楼市提振效应明显。总价上看,环京区域挂牌房源价格多在200万以下,固安、香河多数挂牌房源的总价在120万以下。从与北京的对比看,2019年3月北京市二手房挂牌房源一居室套均价435万,二居室套均价510万,三居室790万,与环京价格梯度明显,副中心所在的通州一居室套均价277万,二居室392万,三居室557万,而紧邻通州的燕郊二手房挂牌套总价不及通州的一半,环京楼市相对北京价格洼地优势明显。

  环京楼市春风再起,也源自于利好政策的持续落地。利好政策对楼市的刺激作用,在政策出台之时,也在政策利好落地之后。环京楼市的上一轮上涨,赶上了通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的提出,如今相关概念正在相继落地,环京楼市也迎来了比较强的反弹预期。

  进入2019年,有关环京区域的规划利好正在逐步落地,交通外延打通,“1小时通勤圈”范围内的环京地区受益最大。

  根据北京的城市规划,未来整体的发展趋势是“东进南下”,而“东进南下”的三个战略支撑点就是东边的通州副中心,南边的新机场和雄安新区。在这三个战略支撑点中,通州副中心产业发展虹吸人口,人口因通州房价太高沿溢,利好北三县;新机场产业发展,打造临空经济区,利好固安、永清、廊坊市区等地。

  冬奥会的成功申办,给北京北部区域带来了新的发展机遇,未来冬奥会辐射区域基础设施将大为改善,滑雪和旅游资源将得到更大的开发和关注,带动旅游经济发展,并为房地产市场带来机遇。在冬奥会计划的15.1亿美元的场馆投资中,65%由企业投资,其中3个奥运村投资100%由企业承担。北京、张家口奥运村会后将作为商品房出售,延庆奥运村会后将作为酒店使用。在北京的规划中西北部定位为生态涵养区,在空气质量及自然环境上北京北部存在优势,与东部和南部发展形成差异化。

  从环京楼市整体的格局来看,第一梯队当属北三县,夹在北京、天津之间的一块飞地,虽然隶属廊坊辖区,但地理上没有接壤,距离北京30公里,仅从距离北京市中心的距离来说,比密云、怀柔、延庆还要近,背靠东部的北京城市副中心,接受北京市区和通州人口外溢。第二梯队当属固安、永清、廊坊市区,背靠南部北京新机场,受益于临空经济区带动就业和产业发展。其余环京地区或者依靠自然资源主打度假市场,主要包括涞水、怀来、滦平、蓟县、牛坨等,或者除环京带动外还有其他经济中心支撑,例如霸州(环京环雄双重利好)、武清(背靠京津两地)。

  长期来看,北京房地产市场供需矛盾依然突出,环京地区承接北京人口外溢的任务将成为长期发展的最主要动力。环京地区和其他三四线城市一样,存在着城建落后、产业支撑薄弱、住房空置率高等负面因素,区域的发展并非一朝一夕,但是环北京这一特殊的地理位置,使其有着独特的价值与潜力。环京地区的房价在经历了一轮调整之后,价格已经回归到相对理性的程度,这时候出现的销量触底反弹,不应理解为全面回暖,更多是一种理性的回归。



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